Порядок дій спадкоємця при оформленні спадкових прав на земельну ділянку, що перебуває в оренді
Успадковуючи земельну ділянку, яка перебуває в оренді, спадкоємець не завжди знає своє право щодо її володіння, користування і розпорядження. В свою чергу, орендарі інколи використовують такі незнання для не виплати орендної плати новим власникам за користування земельною ділянкою за час оформлення спадкових прав. Питань у спадкоємців постає чимало, розібратись з найпоширенішими допоможе начальниця Березанського бюро правової допомоги Людмила Бенедюк.
Набуття права власності на земельну ділянку, що дісталась у спадщину
Спадкування земельної ділянки відбувається в загальному порядку. Як зазначено в статті 1216 ЦК України cпадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Відповідно до стаття 1217 цього кодексу, спадкування здійснюється за заповітом або за законом.
Відповідно до положень статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належати спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Тому спадкоємцю до спливу 6-ти місячного терміну з дня смерті спадкодавця за його останнім місцем проживання або за місцезнаходженням земельної ділянки необхідно подати державному або приватному нотаріусу заяву про прийняття спадщини з правовстановлюючим документом на земельну ділянку та документами, що підтверджують факт родинних відносин з померлим або заповіт, якщо такий існує.
Після спливу 6-ти місячного строку з дня смерті спадкодавця, слід звернутись до нотаріуса, якому було подано заяву про прийняття спадщини, і отримати Свідоцтво про право на спадщину з Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Нотаріус зобов'язаний зареєструвати право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З цього моменту особа є повноправним власником успадкованої земельної ділянки.
Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду землі», право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.
Повідомлення орендаря про смерть орендодавця та нового власника землі
Законодавством не визначена процедура повідомлення орендаря про смерть орендодавця. Проте статтею 148-1 Земельного кодексу України визначено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:
• кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;
• найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;
• місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
• платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
За згодою сторін договору оренди, до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.
Чи втрачає чинність договір оренди землі після смерті орендододавця, чи «переукладається» з новим власником землі? Чи може спадкоємець «забрати землю» від орендаря та передати в оренду іншому?
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, тобто зміна власника земельної ділянки (орендодавця), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Отже, успадкувавши пай, спадкоємець приймає на себе не тільки право власності на нього, а й права і обов'язки, що виникли у попереднього орендодавця за чинним договором оренди землі. Причому, до закінчення терміну оренди новий власник не має права в односторонньому порядку розірвати договір, якщо в договорі оренди не прописано, що смерть орендодавця є підставою для припинення дії договору. Якщо ж така умова зазначена, то за бажанням нового власника укладається додаткова угода про дострокове розірвання договору оренди землі, що реєструється в Держреєстрі речових прав, і в подальшому земельна ділянка може бути передана в обробіток іншому орендареві або ж використовуватись самостійно.
Право спадкоємця на орендну плату за період набуття права власності на земельну ділянку.
Орендна плата за користування земельною ділянкою має бути виплачена спадкоємцю у повному обсязі згідно з умовами договору оренди землі, але тільки після переоформлення права власності на земельну ділянку та внесення змін про нового власника до договору оренди землі. Якщо оформлення спадкових прав на земельну ділянку відбувалось більше року, то орендна плата виплачується новому власнику за попередні роки, коли вона не була отримана орендодавцем.
Варто знати, що систематична невиплата орендної плати, тобто за два і більше років, є порушення умов договору оренди землі і є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду.
При недосягненні згоди з істотних умов договору оренди землі між спадкоємцем та орендарем земельної ділянки, спори вирішуються в судовому порядку.
